Товч харюл
Тайландын гурвн ик девелопер, Sansiri, Raimon Land болн SENA, 2026 җилин хойрдгч хагасчудт өсхлтин стратегияс мөңгән хадһлх стратеги тал шилҗсинән нәрн бәәдләр зәрлсн. Энүнә шалтган нь банкин зеел авчрлтын нөхцл чигдрсн болн Тайландын экономикин өсхлтин прогноз доошлулсн. Йосндан келхлә, эн бол хямрал биш, харин зах зерглцәнә зассн, гем ямаран девелопер бас, ямаран проект сергяр хулдҗ авхин тускар нег дала санамҗ.
Энд гол сан: девелопернр шин проект секлго, бәрсн ах юмаг хулдхд оньган өгч эклв. Off-plan хулдҗ авхд эрсдл ѳѳдлв, харин бэлн (move-in-ready) юма хулдҗ авхд илу иткллтә болв.
Ямаран девелопернр яамг келҗәнә?
- Sansiri, SET-т бүртгәтә компаньдан хамгин ик, зах зерглцн үнн нь 40 миллиард бат-ас (баht) деер (Тайландын биржин мэдээллэр). Эн компанин курс өөрчлх нь бүкл система дотр асуудл байгаа гисн темдг, ганц компанин асуудл биш
- Raimon Land Бангкок болн курортн зон дор эрхм классин кондоминиум-нуудт төвлрсн девелопер. Эннь мөңг хадһлх курс тал шилҗсн нь гадаадын хөрөнгә оруулагчнрин дуртай luxury сегментд шууд нөләтә
- SENA Development дунд классин зах зерглцнд ажилдг, тиигхлә эн дарлт зѳвхн деер (luxury) классд биш, бүх үнин түвшнд мэдрҗәнә
Экономикин ард үлдҗ бәәх шалтгн юн болна?
Тайландын нацбанкин (Bank of Thailand) мэдээллэр, 2026 җилин негдгч хагасчудт Тайланд ирднрин ипотекин татхлт түрүн жилтэ-хары ѳндр хэвэн бәрсн бәәнэ, эннь дотоод эрлт хязгаарлв. Аналитикнр 2025 җилин ижл цагла хардвл шин проектийн секлт 15-25%-ар багасх магадлалта гиж тоолна.
Кондоминиум зарх дор гадаадын әмтнд бэрдг квота (нег барилгин хулдж болх талбайн 49%-эс дееш биш) девелопернрт дотоодын эрлтин уналтыг зѳвхн гадаадын худалдан авагчнраар нөхх аргаг ѳгдгго.
Энүнлә зэрг, зохицуулгч эрх мэдэлтнр Пхукет, Ко Самуй, Краби, Пханг-нга, Бангкок болн Чиангмай-д номинал газрын өмчлэлт бүтэц эсрэг шалгалтаа ѳргѳтгв. Bangkok Post-ин мэдээгээр, эннь олна гадаадын худалдан авагчдыг вилла худалдж авахаа хойшлуулаад, өмчлэлийн бүтэц болон татварын түүхээ шалгуулах шалтгаан болж байна.
Пхукет болн Ко Самуй яамг байна?
Туризмин урсгал шалтгаар курортн зах зерглц (Пхукет, Ко Самуй) илу тогтвортаг харгддг, гих зэрэг шин проектын секх темп эн зон дотр чигн удаашрсн бэәнэ. Гол зѳвлмж: Пхукетин баруун эрг (Bang Tao, Laguna, Kamala) болн төв Бангкок (Sukhumvit, Silom, Sathorn) газрин хязгаарлагдмал нөөцөөр ханддг тул үнин бат бәәдлдән дэмжлэг олж байна.
Гадаадын худалдан авагчид энэ юуг илэрхийлж байна?
| Асуудл | Off-plan (эхлэл шатны) | Бэлэн (move-in-ready) юм |
|---|---|---|
| Барилгын саатлын эрсдэл | Ѳндр | Уга, аль эсхл маш баахн |
| Девелоперийн ликвиднастаас хамаарал | Ик | Уга |
| Түрээслэх боломж | Хожм | Даруй |
| Хямдрал авах боломж | Заримдаа | Кемт-кемт |
Шин проектийн 70%-аас дээш нь худалдагдсан, санхүүжилт нь батлагдсан томоохон девелоперийн проект харьцангуй аюулгуй хэвэрч байна. Харин эхлэл шатны, худалдааны хувь бага проектуудад эрсдэл өндрсч байна.
Худалдан авагчид ямар давуу тал бий болж байна?
Баяртай зурвас гэвэл, эннь зах зерглцн худалдан авагчийн талд эргэж эхэлж байна. Хурдан хулдхыг эрмэлзсэн девелопернр:
- Тавилга үнэгүй өгөх
- Жагсаалтын үнээс 5-10% хямдрал өгөх
- Дэлгэрэнгуй, бага урьдчилгаатай төлбөрийн төлөвлөгөө санал болгох
- Шилжуулгийн хураамж (Transfer Fee) нөхөн олгох
энэ мэт саналуудыг санал болгож байна. Энэ бол зѳвхн 2026 оны хоёрдугаар хагасын онцлог биш, харин тэвчээртэй, судалгаа хийсэн худалдан авагчийн давуу тал юм.
Тодорхой шалгах жагсаалт
- Девелоперийн санхуугийн байдлыг хэрхэн шалгах вэ? SET-т бүртгэлтэй компаниуд санхуугийн тайлангаа нээлттэй байлгах уялгатай. Debt-to-Equity харьцаа, худалдагдаагуй нөөцийн хэмжээ, сүулийн хоёр улирлын мөнгѳн урсгалыг хараарай
- Хэрэв девелопер төслөө царцаавал яах вэ? Тайландад барилгын үед худалдан авагчийн мѳнгийг баталгаажуулах заавал даатгал байхгуй. Урьдчилгаа буцаах нь бүхэлдээ гэрээний нѳхцлөѳс хамаарна. Гэрээнд гарын үсэг зурахаас ѳмнѳ, асуудал гарсны дараа биш, хуульчтай зѳвлѳлдѳх хэрэгтэй
- Зах зерглцн хэзээ сэргэх вэ? Ихэнх шинжээчид 2027 оны хоёрдугаар улирлаас ѳмнѳ мэдэгдэхуйц сэргэлт хулээхгуй байна. Ихэнхдээ Тайландын нацбанкны хuu-гийн шийдвэр болон жуулчдын урсгалаас хамаарна
Энэ бол уналт биш, харин засал. Тохирсон бодолтой инвестор эннь боломжийн цонх гэж узэж болно: девелопернр эргэлзэлгvй тохиролцоонд орж байна, сонголт ѳргѳн, ѳрсѳлдѳѳн бага. Гол дурим: тодорхой санхуугийн тайлантай, бэлэн эсхл дуусахад ойрхон проект бvхий тогтсон девелоперийг илvvд узэх, ялангуяа номинал ѳмчлѳлтийн шалгалт Пхукет болон бусад гол зах зерглцнvvдэд худалдан авагчдын шийдвэрийг ѳѳрчилж байгаа энэ vед.
Хэрэв та Тайландад, тэр дундаа Пхукетэд, ухаалгаар хѳрѳнгѳ оруулахаар бодож байгаа бол, 'Тайландын er хѳрѳнгә' багийнхан танд тохирсон, найдвартай сонголт олоход тусалж чадна.
Эх сурвалж: Bangkok Post