Юнля эклх, эс гиҗ юн болв?
2026 җилин майд Тайландын Гер-Бариг Яармгин Департамент (Department of Lands) улсин бүх мужин гер-барин конторт гурвн 'яаралта' тэмдгтә циркуляр илгәв. Учр ик: харь орн-нутгин иргн Тайландын компаний нергт бичгдсн газр-усн эзэмшлтмүд (номинал структурмуд гидг) одаг цугтан нег ниицәтә цахим баазд орулгдна.
Эн шин хууль биш, харин хуучн хуулиг хэрэгжуулхэд шин чигцтэй туршилга. Урд цагт мужас мужд эрк биш байдг байсн: нег контор баримт дуртаяр бүридкдг, нег бас нарин шинҗлдг. Одаа болхла бүх мужин контормудт нег стандарт, нег чек-лист, нег улсин цахим бүридгл ажилна.
Орс, Европ болн бусд орн-нутгас Пхукет, Самуй кеахд арвн җилмүдт компаний нергт вилл, участк худлдҗ авсн олн мингһн харь эзн эднд одоо нег 'тооцах цаг' ирв гиҗ келхлә алдг биш.
Юмн бас бичгдсн бас? Тодрхай тоомсн
- Гурвн циркуляр 2026 җилин майд Тайландын Гер-Бариг Яармгин Департаментас улсин бүх мужин контормудт илгдв.
- 2 сая THB-с деер бэлн мөнгн гүйлгэ болн 5 сая THB-с (ойрар $143,000) деер үнтэ эд-хөрөнгин гэрэ Гер-Кодиксин 74-р зүйлин ёсар мөнгн-эх-сурвалж болн санхуугин байдлыг автоматар шинҗлдг болв.
- Хуульт өв ганцхн онц нцлт болн автомат шинҗллгәс чөлөгддг.
- Газр эзэмшдг бүх юридическ этгэдин нег ниицәтә бааз бүрдгдҗәнә: бүридкгдсн он-сар, олсн он-сар, дүнгдсн үнн, ямаран бизнесин зорилготая гиг тодо орна.
- Харь орн-нутгин хувь деер тогтоосн хилицэс өөр компаниг өндр эрсдэлтэ гиж тооцна, эднд гунзгарх шалгалт кегднә.
- Шалгалтын дунд: акционерин бүридкл шинжллг, Бизнес-Хогжолтин Департамент (DBD)-тэй хамцу шалгалг, санхуугин тайлан, гэрэ, болн газарт очиж инспекц орна.
- Регионал сурвалж мэдээллийн ёсар Пхукет, Ко Самуй, Ко Пханган, Краби мет турист бүсд 11,000-с деер компани ода шалгалтад орсн байна.
Ямр учрас эн хуучн асудл болна?
Харь орн-нутгин иргн Тайландд газр шулуг эзэмшх эрк 1954 җилин Гер-Кодиксас нааран огт өгдгго. Кондоминиумин нег юнит, барилгин 49%-ин квотд орсн, эзэмшх боломжтэ, харин вилл эс гиж газрин участк, үгүй. Хуулин үзг чигн эн.
Бас сүл 20 җилд, эн хуулиг тойрх 'бизнес' өргн делгрсн. Схем эн бас энгин: Тайланд Лимитед Компани бүрдгдхлә, харь орн-нутгин иргн 49% акц эзэмшнэ, Тайланд иргн-номинал акционерин 51% үлдэнэ. Компани газр худлдҗ авна, харь орн-нутгин иргн терунд бас жирна. Юридическ фирм, агентствмуд, зарим девелоперс эн схемиг олн жилдэ 'стандарт шийдл' гиж зарж иргэдг.
Засг зерг эн бизнес одоо бас медсн бас. Гер-Кодиксин 96-р зүйлд харь орн-нутгин иргнд газр эзэмшлт хилицгэхэд туслсн хунд 2 жил хорих, 20,000 THB торгуул тавж болно гиж бичгдсн. Гэвч энэ хуулиг хэрэгжуулэлт ховр, эргэлзэтэ байсн. Нэг контор баримтыг асуулгаго бүрдкнэ, нэг бас огт татгалзна. Бүкл юмн муж, чиновникин седкл, баримтын сайн бэлдгдгсн байдлас хамарна.
Юнля 2026 җилин циркуляр өврхэ шинчлэлэ?
Майин циркулярс тон эн зерэгго байдлыг зорьж эклэнэ. Тон түрүн уд ниицәтә чигцтэй хандлт гиртэ: нег бааз, нег критериин чигл, нег чек-лист. Silk Legal юридическ фирма (эн шин директиврийн эцнг шинжллг эрх дуулгсн анхн фирма) эн хуулиг өөрчлх биш, харин хэрэгжуулэлтин концентрац гиж тодорхойлж.
Практикт эн юуг медэнэ? Тайланд компани хоер Тайланд акционертэй, нэг харь орн-нутгин иргн 49% акцтай, Пхукетд 15 сая THB-р вилл худлдж авсн гэж бодж болно. Урд цагт контор эн гэрэг асуулгаго бүрдкнэ. Одаа систем автоматар энэ компаниг өндр эрсдэлтэ гиж тэмдэглнэ. Чиновникс акционерин бүридклиг татна: Тайланд хамтран эзэмшэгчид кен болва? Эдний ажил-мэргэжл юу? Мөнгн хаанас ирвэ? Компани бодит бизнес хэрэгждэвэ, эс гиж ганцхн нэг эд-хөрөнгэ эзэмшхин тулд бий болгагдсн ба? Инспектор газарт очиж, тэнд бодитаар кен жирж бэйнэ гиж шинжлж болно.
2 сая THB-ин бэлн мөнгн хилиц бас чухл. Тайландд эд-хөрөнгин төлбр бэлн мөнгэр өгдг явдл ер хачн биш, ялангуяа курортн бүс болн вторичн зах зээлд. Одаа эн зэрэг бүх гүйлгэ автоматар мөнгн-эх-сурвалжин шинжллгд орна, эн бас мөнгн-угаалгын эсрэг хуультай (AMLA) давхцна, тодрхойгуй хэлцлд нэмэлт хориг болна.
Регионал зэрэгцүлэлт чигн сонирхлт: Тайланд ганцхн Зуун Өмнэдин Ази орн биш, харь эзэмшлтэд хиналт чигжулж бэйнэ. Вьетнам 2024 җилд гэр-байрин хуулиа шинэчилж, харь худалдан авагчдад шинэ хизгар тогтоов. Индонез Бали дах харь худалдан авагчдын дурим цаг-цагт эргэцүүлдэг. Гэвч Тайландын хандлга онц: хууль өөрхн биш, харин хэрэгжуулэлт эцстэн нь чигжарч байна.
Хуучн структуртэ хальмгуд юн кех кергтә?
Одоо номинал структурар газр эзэмшдг хунмуд эргэлзэтэ байдалд орна. Циркулярс түрүн ээлждэ шин гүйлгэ болн одаг баазыг зорьна, гэвч бүрдгдж бэйгэ бааз бүх юридическ этгэдиг хамарна, урьд олсн эд-хөрөнгэ чигн үлдэнэ. Энэ гисн 10 жилин өмн ганцхн вилл эзэмшхин тулд бүрдгдсн компани чигн шалгалтад орж болно гисн үг.
Инвесторс юн кех кергтэй?
- Аудит захиалх. Мэргэжлтэ Тайланд юрист-тэй хамцу одаг структурыгаа шалгуулх кергтэ.
- Альтернатив хэлбэрс сонсох. Урт хугацат аренд (30 жил, сунгах боломжтой), кондоминиумин квотд орсн эзэмшлт, эс гиж Тайландын Хөрөнгө Оруулалтын Зөвлөл (BOI)-ин таамгар зарим тохиолдолд харь орн-нутгин иргн газрыг шулуг эзэмшх эрхтэй болна.
Манай Тайландын er хөрөнгә багин мэргэжлтнс тана хувьд тана структуриг шалгулж, зөв альтернатив олхд туслж чадна, ялангуяа Пхукет мет курортн бүсд.
Асаг-Харюл (FAQ)
2026 җилд Тайланд харь орн-нутгин иргндэ эд-хөрөнгэ худлдан авхыг хориглсн уу?
Үгүй. Шин циркулярс хуулиг өөрчлдгго. Харь орн-нутгин иргн 49%-ин квотд орсн кондоминиум эзэмшж болна. Шулуг газр эзэмшх хориг олн жилин туршд бий болсн, шин юм гихлэ систематик хэрэгжуулэлт.
Номинал структур гидг юн болна, яагад одоо шалгалтад орна?
Эн Тайланд компани, тер дотр 51% акц Тайланд иргд (номинал эзэмшигч) эзэмшнэ, харин бодит өмчлэгч харь орн-нутгин иргн 49% акцтай. Ийм схем ямагт сойрхг бүсд бэйсн. Одаа тер ниицәтә баазар болн стандарт шалгалтар илрүлгднэ.
Ямар дун-хэмжээний гүйлгэ автоматар шалгалтад орна?
2 сая THB-с деер бэлн мөнгн гүйлгэ болн 5 сая THB-с деер үнтэ эд-хөрөнгэ (хуульт өвиг эс тоолхла) одаа Гер-Кодиксин 74-р зүйлин ёсар мөнгн-эх-сурвалжин шинжллгд автоматар орна.
Эн урьд авсн эд-хөрөнгэд нөлөөтэй юу?
Болж болно. Газр эзэмшдг бүх юридическ этгэдин бааз бүрдгдж бэйнэ, урьд бүридкгдсн компани чигн орна. Хуучн худалдан авалт чигн шалгалтад орж болно.
Номинал эзэмшлтин төлөө хунд орж болно уу?
Гер-Кодиксин 96-р зүйлд харь орн-нутгин иргнд газр хилицгэхэд туслсн хунд хойр жил хорих, 20,000 THB торгуул тавж болно гиж бичгдсн. Уголовн хэрэг үүсгэлт урд цагт ховр байсн, гэвч шин хиналтын түвшн эрсдэлиг ик болгож бэйнэ.
Номинал эзэмшлтэд ямар альтернативс бас бэйнэ?
Урт хугацат аренд (30 жил), кондоминиумин квотд орсн худалдан авалт, болн BOI-той холбоотой хөрөнгө оруулалт, зарим тохиолдолд газр эзэмшх эрх өгдг. Дэлм сонголт өврхэн хизгартэй, зөв юридическ зөвлөгөө шаардна.
Эн бүх мужд хамаатай уу?
Э, тиимэ. Циркулярс бүх мужин гер-барин конторт илгдв. Түрүн уд бүх орн даяар нег улсин стандарт шалгалт хэрэгждэнэ.
Одоо Тайландт очиж эд-хөрөнгэ үзхэд заавал юу?
Худлдҗ авахд седклтэй болхла, юрист-тэй хамцу газарт очиж бодит байдлыг үзхэ зөвлмҗтә. Үзлт болн юридическ зөвлөгөөг урьдчилан төлөвлхэ кергтэ.
Манай компани шалгалтад орх эрсдэлтэй эсэхийг яаж медхв?
Компани газр эзэмшдэг, харь орн-нутгин акционертэй, бас идэвхтэ бизнес алдг байхла, эн классик өндр-эрсдэлтэ тэмдэг. Шулуг структурын аудит хэхийг зөвлж байна.
Сурвалж: The CITY Asia