Ю болҗ бәәнә: тодрхай харюулт
Тайландд off-plan кондоминиум хулдҗ авсн Хальмг үзгч, застройщик тана обьектин тушалт саатулхла, 'форс-мажор' гидг үгиг соңсхла, тер цагт сергмҗтә бәәх кергтә. Тайландын Иргчин болн Худалдана кодексин (Section 8, Section 219) ёсар, застройщик энүг диилврт бәрлго, тодрхайар барлго. Тедн бәәдлиг урдаснь харлго, зайлулгдхш болсн гисн батлврта нотулх кергтә. Барагдж бәәх материалын үнин өсвр, эн хуулин ёсар 'форс-мажор' гиҗ тоолгдхш.
Яһад энүг әрүн шинҗлх кергтә
2026 җилд Тайландд бензин-түлш дуталт, логистикин бартгар, барилгын материалын үнин өсвр гидг шалтгаанмуд застройщикнр цухаллга ашглҗ бәәнә. Хойр-һурвн сар нег таллула тана мөнгн, ик мөнгн, курорт кондоминиумд орулгдсн болхла, тедн саатхла, эн бәәдл кевтә биш.
Эн ямар нег теоретическ эрсдл биш. Салбурин статистикин ёсар, Пхукетин off-plan зах зәәлд 2021-2025 җилмүдт ойрар 470 миллиард THB-ин гүйлгән бүрдсн, эн дундас 60%-ь һазадын хулдҗ авгчнр бәрсн болв. Тегәд харш талар, хулдҗ авгчнриг хамгалх, хиналт кех йосн сул хэвәрән бәәнә. Контрактд гарин ямн ортн, түрүн авсн урьдчн төлвр (депозит) буцаж авгдхиг батлдг юмн уга.
Тодрхай харюлт: юу медх кергтә (терминология)
-
Тайландын хуулин ёсар 'форс-мажор' гиснь урдаснь харлго, зайлулгдхш болсн йовдл гисн санамҗта (Иргчин кодексин Section 8);
-
Застройщик нотулх кергтә форс-мажорин йовдл болн саатултын хоорнд тодрхай холбос бәәхиг;
-
Хулдҗ авгчд эрк бәәнә тодрхай шалтгаан, шинә хугцаг заасн бичгәр өгсн зарлал авх;
-
2025-2026 җилмүдт форс-мажорин саатулт ихвчн 3-с 12 сар болдг;
-
Контракт бүгдиг зокидг: форс-мажорин заалт уга болхла, застройщик суудин процессс уга байгад энүг ашглҗ чадхш;
-
Баримт бичг чухл: тодрхай баримт бариж бәәсн хулдҗ авгч, эрк-заргаг хамгалхд илүү шинчллт бәәнә.
Дурвн бәәдл: та ямаран туула?
1. Бодьта, батлгдсн форс-мажор
Бүх орн-нутгар бензин-түлш дуталт эс болхла засгин һазрин заквр гидг бодьта йовдл болна. Эн тохиолдлд саатултыг зөвшөрх зөвтә, зуг бичгәр зарлал, шинә хугцаг авх кергтә, компенсаци (үйлчлгәни хямдрлт эс болхла дотрх ясвр) сурх кергтә. Застройщик хучар санхүүтә, тодрхай нертә болхла, эрсдл бага.
2. Форс-мажор диилврин зевг мет ашглгдна
Зарим застройщикнр бензин-түлшин кризисиг өвгдж, зуг бодьта шалтгаан нь мөнгн дуталт эс болхла барилгын ашт-ажлыг муугар төлвлсн болдг. Эн тохиолдлд юуны түрүн контрактыг чинр иргч юристар шинҗлх, зарлгдсн шалтгааныг бодьта зах зәәлин бәәдлтә тәәлврлх кергтә. Тайландын шүүхнр форс-мажорин нотолгонуд онц нәрн болн шинҗлдг.
3. Саатулт удан, застройщик дуугархш
Эн эн ик түрвәтә бәәдл. Зарлал уга, шинә хугцаг уга, хулдалтын оффис харюулхш - эдн бүгд шурдм арга авх кергтә тэмдг: бичгәр албан бичг илгех (нотариалар Тайланд кел рүн орчуулна), Тайландын Хулдгчнриг Хамгалх Зөвлеин Оффис (OCPB)-т өргн бичг өгх. Түүнлә зэрг, орн нутгин юрист авч ажиллх нанд заавр.
4. Хулдҗ авгч контрактыг таслхар шиитгв
Саатулт зокидго удан болхла (ихвчн 12 сарас деер), хулдҗ авгч контрактыг таслх, мөнгиг буцаж авхар негдж болна. Гелунт, буцалтын нөхцл контракт бүрд ялгата, застройщикнр ихвчн олгсн мөнгнәс 10%-30%-иг бәрдг. Тайландд иргчин суудин процессс ихвчн 1-2 җил авдг.
Харьцулгч хүсн: гурвн бәәдл нег таблиц дундурар
| Параметр | Бодьта форс-мажор | Эргэлзэтэ форс-мажор | Мехл-хуурмг схем |
|---|---|---|---|
| Зарлал | Бичгәр, огторхаяр, шалтгаанар | Амн зарлал юмн уга и-мэйл, тодрхай биш | Огт зарлал уга |
| Нотолго | Засгин һазрин эх сурвлж, хэвлэл, салбурин докладыг | Ерэнхий тэмдэглэл, тодрхайг уга | Баримт бичг уга |
| Шинэ хугцаг | Тодрхай шатлсн график | Тодрхайг уга амлалт | Хугцаг бас-бас шилждг |
| Хулдҗ авгчин туула | Зөвшөрх, баримтжуулх, ахц шинжлх | Иргч контрактыг шинҗлх | Дораднь юрист, OCPB-т өргн бичг |
| Буцалт бологдхин магадлал | Ик (обьект дуусхла) | Дунд зэрг (керглднрлт) | Бага (зөвхн суудар) |
Гол эрсдлмуд болн буруу алдврмуд
Эрсдл 1: Форс-мажорин саатултд хугцагин деед хиз уга контракт гар тавьх. Арга: гар тавихин өмн, контрактд форс-мажорин деед хугцаг (жишәлхд, 180 хонг) заагдсн эсхл харх, тер хугцаг давхла, хулдҗ авгчд эрк олгдхиг харх.
Эрсдл 2: Йовдл баримтжуулхг мартх. Арга: бүгд харилцаг хадгалх, барилгын газрыг цагцагт зурагта авч бәәх, дуудлго, харилцаана бүр хонгин тэмдэглэл бичх. Тайландын шүүхнр мессенджерин экранин зурагыг нотолгона тоолна.
Эрсдл 3: Хулдалтын агентин амн амлалтд эткх. Арга: ямаран ч тохирлт Тайланд келер бичгәр баталгдсн болн компанийн эрхтэ төлөөлөгчин гар тамга бәәх кергтэ.
Эрсдл 4: Хамгин орн-нутгин хуулин загварыг Тайландд ирлцхлх бодхла. Арга: Тайландын үл хөдлх хөрөнгин хуулин чиглэлдэ мэргэшсн юрист авч ажиллх. Һазадын хуулин систем шулуг ирлцдг уга.
Эрсдл 5: Тайланд кел меддгго дангар керглднр хийх. Арга: орчуулагч эсхл хойр келтэ юрист авч ирх. Тайландын шүүх, засгин ортодоо ямаган болвчн зөвхн Тайланд келер ажилладг.
Эрсдл 6: Санхүүгин тогтвортой байдлаг шалгалго застройщикас хулдҗ авх. Арга: Department of Business Development (DBD)-эр компанийн бүртгэл шалгх, дуусгсн проектмүдин портфель хараад, санхүүгин тайлан гар тавхаас өмн шалгх.
Товч онцлгах юм: Тайландын зах зээл чангарж бәәнә
Засгин һазр н хамогдл нотолгч зохион байгуулалтад хиналт чангарулж бәәнэ, Ко Самуй, Ко Пхаган-д ганцхан 11 400-с деер номинал-холбоота компанийг шалгаж бәәнэ. Эн бүхнис хулдҗ авгчнрт цаашан илу баримт бичг, илу шалгалт хүлээх кергтэ, буурулхш. Зах зэел чанга зохицуулалт тал шилжж бэйна, форс-мажорин требованиенр эннгит эрх-заргаин шалгалтын хэсэг болж бэйна.
Эн бичгин гол санамж: сергмҗтэ бол, зуг ама-биш бол. Форс-мажор эн хуулин механизм, застройщикин хариуцлагыг бүрин арилгдг зевг уга. Тана хиих ажл - баримтжуулх, шалгах, мэргэжилтэн эрт орулж авах. Хамгин түрүнд хийсн үйлдэл тана хувь хөрөнгыг хамгалхд илу магадлал өгдг.
Хэрвэ та Тайландад, тодруулхад Пхукетд, хувь хөрөнгэ орулхар шиидсн болхла, 'Тайландын er хөрөнгә'-ин мэргэжилтэн тандр туслхар белн бэйнэ, контрактыг шалгах, застройщикин тоомсрлохоос гарц олх талар.
Сурвалж: The CITY - Asia