Товч хариулт: Тайландад орон сууц худалдаж авах боломжтой юу?
Тайланд нь гадаадын хөрөнгө оруулалтыг идэвхтэй татдаг боловч гадаадын иргэн газар өмчлөх эрхгүй. Гэхдээ нэг тодорхой сонголт байдаг: кондоминиум (орон сууцны байр) нь гадаадын иргэний нэр дээр бүрэн өмчлөлөөр бүртгэгдэж болох цорын ганц үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл юм. 2026 онд Тайланд руу хөрөнгө оруулахаар бодож буй Калмыкийн иргэдэд энэ зааг ялгааг сайн ойлгох нь санхүүгийн аюулгүй байдлын үндсэн асуудал болдог.
Яагаад ийм зөрчилдөөн үүсдэг вэ?
Тайланд Зүүн Өмнөд Азийн шууд гадаадын хөрөнгө оруулалтаар 4-р байр эзэлдэг бөгөөд 2025 онд Тайландын Банкны мэдээлснээр шууд гадаадын хөрөнгө оруулалт 15 тэрбум долларыг давсан байна. Электроник, автомашин, дижитал эдийн засгийн салбарт гадаадынхан үйлдвэр барьж, бизнес эрхлэх боломжтой. Гэтэл тэр үйлдвэрийнхээ хажуудах байшинг нь авах эрхгүй. Энэ бол Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн жинхэнэ парадокс юм.
Газар өмчлөлийг зохицуулдаг үндсэн хууль бол Газрын хуулийн тухай хууль (BE 2497, 1954 он) юм. Энэ хуулийн дагуу вилла, таун хаус, газрын аль ч хэлбэр гадаадын иргэнд шилжих боломжгүй.
Гадаадын иргэнд зөвшөөрөгдсөн хуулийн арга замууд
Кондоминиум: бодит, найдвартай сонголт
1979 оны Кондоминиумын тухай хууль (нэмэлт өөрчлөлтүүдийн хамт) гадаадын иргэдэд байрны нэгжийг бүрэн өмчлөлөөр авах эрхийг олгодог. Гэхдээ нэг хязгаарлалт бий: барилга бүрийн нийт бүртгэлтэй талбайн 49 хувиас илүүгүй хэсгийг гадаадын иргэд нэгтгэн эзэмшиж болно. Энэ хязгаараас давсан тохиолдолд гадаадын худалдан авагч зөвхөн 30 жилийн түрээсийн гэрээгээр нэгж авах боломжтой.
Пхукет болон Паттайяд гадаадын иргэдийн оролцоотой кондоминиумын гүйлгээний 60 гаруй хувь явагддаг. Тэр хоёр хот Калмыкийн олон худалдан авагчдын гол чиглэл болдог.
30 жилийн газрын түрээс: боломжтой боловч хязгаарлагдмал
Газрын яамд бүртгэсэн газрын түрээсийн гэрээ хамгийн дээд тал нь 30 жил байдаг. Гэрээнд 30+30 эсвэл 30+30+30 жилийн сунгах нөхцөл заасан байдаг нь түгээмэл. Гэхдээ эдгээр сунгах заалтууд хуулийн хувьд баталгаажаагүй, учир нь шүүх газрын шинэ өмчлөгчийг өмнөх гэрээний нөхцөлд заавал дагах үүрэгтэй гэж үзэхгүй байж болно. Өв залгамжлал болон газар шилжсэн тохиолдолд шинэ өмчлөгч сунгах нөхцөлийг биелүүлэхгүй байх эрсдэл бий.
Номиний бүтэц: хориглогдоогүй боловч маш аюултай
Зарим хүмүүс Тайландын иргэдийг хувьцаа эзэмшигчээр бүртгэж, гадаадын захирал удирдсан Тайландын компанийн нэрээр газар худалдаж авах 'шийдэл' хайдаг. Энэ арга хуулийн хувьд ноцтой эрсдэл дагуулдаг:
- Газрын яам 2023 оноос хувьцаа эзэмшлийн аудитыг эрчимжүүлсэн
- South China Morning Post-ийн мэдээлснээр Тайландын эрх баригчид хууль бус номиний бүтэцтэй 850 гаруй компани-д мөрдлөг явуулж, нийт хохирол 15 тэрбум бат-аас давжээ
- Гадаадын Бизнесийн тухай хуулийн дагуу торгуул 1 сая бат (ойролцоогоор 28,000 доллар) хүрч, хорих ял оногдуулах боломжтой
- Гүйлгээг хүчингүй болгож болно
Энгийнээр хэлбэл: номиний замаар газар авах нь хуулийн ажиллагааны хамгийн найдваргүй арга.
Татвар болон зардлын бүтэц
| Зардлын төрөл | Хэмжээ |
|---|---|
| Шилжүүлгийн татвар | Үнэлэгдсэн үнийн 2% |
| Тамгын татвар | 0.5% |
| Тусгай бизнесийн татвар (5 жил дотор дахин зарсан бол) | 3.3% |
Эдгээр зардлуудыг урьдчилан тооцоолж байх нь чухал, ялангуяа богино хугацаанд дахин зарах төлөвлөгөө байгаа бол.
Хөрш орнуудтай харьцуулбал Тайланд хаана зогсдог вэ?
| Улс | Гадаадын өмчлөл | Нөхцөл |
|---|---|---|
| Тайланд | Зөвхөн кондоминиум | Барилгын 49% хүртэл |
| Вьетнам | Орон сууц (фрихолд) + байшин (50 жил) | Барилгын 30% хүртэл; 2015 оноос |
| Малайз (MM2H) | Чөлөөтэй худалдаж авах | Хамгийн багадаа 1 сая ринггит (ойролцоогоор 220,000 доллар) |
Вьетнам 2015 оноос гадаадын иргэдэд орон сууцны фрихолд өмчлөл нээсэн. Малайзын MM2H хөтөлбөр 1 сая ринггитаас дээш үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийг гадаадын иргэдэд худалдахыг зөвшөөрдөг. Тайланд хоёр хөршийнхөө аль алинаасаа хатуу хязгаарлагдмал байна.
Хуулийн шинэчлэл 2024-2026: юу хэлэлцэгдэж байна?
2024 онд 99 жилийн газрын түрээсийн тухай хуулийн төсөл парламентад хэлэлцэгдсэн боловч үндсэрхэг үзэлтнүүд болон парламентын хороодын эсэргүүцлийн улмаас зогсоогдсон. Одоогийн Пэтонгтарн Шинаватрагийн засгийн газар тусгай эдийн засгийн бүсэд гадаадын кондоминиумын квотыг 49 хувиас 75 хувь болгон нэмэгдүүлэх санал авч хэлэлцэж байгаа ч 2026 оны дунд үеийн байдлаар парламентад албан ёсны хуулийн төсөл орсонгүй.
Тайландын газрын өмчлөлийн асуудал улс төрийн хувьд мэдрэмтгий хэвээр байгаа бөгөөд шинэчлэл удааширч байна.
Хөрөнгийг Тайланд руу шилжүүлэх журам
Гадаадын худалдан авагч мөнгөө гадаадаас Тайландын банкаар дамжуулан Тай батад хөрвүүлж шилжүүлэх ёстой. Банк Гадаад валютын гүйлгээний маягт (FETF) олгоно. Энэ маягт гадаадын иргэний нэр дээр кондоминиумын фрихолд бүртгэл хийхэд заавал шаардагдана. Зарим худалдан авагчид лицензтэй Тайландын криптовалютын биржээр дамжуулах боломжийг судалдаг боловч хөгжүүлэгчид ихэвчлэн крипто шууд хүлээж авдаггүй.
Тайландын банкнаас зээл авах нь онолын хувьд боломжтой боловч практикт маш хэцүү. Тайландын арилжааны банкууд гадаадын оршин суугч бус иргэдэд зээлдэхдээ татгалздаг. Зарим банк Сингапур эсвэл Хонг Конгийн охин компаниар дамжуулан санхүүжилт олгодог боловч гадаадын иргэдийн хүүгийн хэмжээ жилд 6-8%, Тайландын иргэдэд 4-5% байдаг.
Пхукетэд аль нь дээр вэ: кондоминиум уу, вилла уу?
Орон нутгийн жишээгээр харвал: Пхукетийн вилла жилд 6-8% орчим орлого өгч болно, кондоминиум дунджаар 4-6% орлого өгдөг. Гэхдээ хуулийн аюулгүй байдлын талаас авч үзвэл кондоминиумын фрихолд өмчлөл нь хамгийн найдвартай хувилбар, учир нь түрээсийн гэрээний хугацаа дуусах тусам хөрөнгийн борлуулалтын үнэ буурдаг вилласаас ялгаатай.
Тайландын ер хөрөнгө болон бусад мэргэжилтнүүд зөвлөдгөөр: худалдан авахын өмнө хөгжүүлэгчийн санал болгосон биш, бие даасан хуульчаар дамжуулан хуулийн шалгалт хийх нь зайлшгүй чухал.
Эх сурвалж: Bangkok Post