Товч хариулт: Тайландын газрын кадастрын шинэчлэл хөрөнгө оруулагчдад юу өгч байна?
Тайландын Сангийн яам газрын албан ёсны үнэлгээг зах зээлийн бодит үнэтэй нийцүүлэхийн тулд кадастрын аргачлалаа шинэчилж байна. Одоогийн байдлаар кадастрын болон зах зээлийн үнийн зөрүү зарим мужид 40-60%, Бангкокийн идэвхтэй хөгжилтэй дүүргүүдэд 300% хүртэл хүрдэг. 2027 оны дараагийн үнэлгээний мөчлөгт шинэ аргачлал нэвтэрч, хөрөнгө худалдан авах болон эзэмших зардал 5-30% өсөх магадлалтай.
Калмыкийн худалдан авагчид яагаад энэ мэдээлэл чухал вэ?
Калмыкийн иргэд Тайланд, ялангуяа Пхукет дэх үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд улам бүр идэвхтэй оролцож байна. Пхукетийн Банг Тао, Лагуна зэрэг бүс нутагт кадастрын үнэлгээ зах зээлийн жинхэнэ үнээс 2-2.5 дахин бага байсан нь гүйлгээний татвараа хэмнэх боломж олгодог байлаа. Шинэчлэлийн дараа энэ давуу тал аажмаар буурна. Иймд одоо хөрөнгө худалдан авахаар төлөвлөж буй хүн бүрт нарийн тооцоо чухал болж байна.
Тайландын er хөрөнгө брэндийн мэргэжилтнүүд яг ийм нарийн нарийн ялгааг тайлбарлахад туслах болно.
Кадастрын үнэлгээ гэж юу вэ, яагаад өөрчлөгдөж байна вэ?
Кадастрын үнэлгээ гэдэг нь төрийн байгууллагаас тогтоосон газрын албан ёсны үнэ бөгөөд энэ дүн дээр үндэслэн татвар, шилжүүлгийн хөлс тооцдог. Тайланд дахь кадастрын үнэлгээ дөрвөн жил тутам шинэчлэгддэг. Хамгийн сүүлийн мөчлөг 2023 онд дууссан бөгөөд дараагийнх 2027 онд хийгдэхээр төлөвлөгдсөн байна.
Сангийн яам одоо 2026 онд аргачлалыг боловсронгуй болгож байгаа нь 2027 оны мөчлөгт илүү нарийвчлалтай, зах зээлд ойр үнэлгээ гаргахад бэлтгэж байгаа хэрэг юм. Bangkok Post-ийн мэдээлснээр, нэг ижил шинж чанартай хоёр хил залгаа газар огт өөр кадастрын үнэтэй байдаг зөрүүг тэгшлэх нь гол зорилго болж байна.
Мөнгөөр ярибал: Одоогийн зөрүү хэр том вэ?
| Бүс нутаг | Кадастрын үнэ | Зах зээлийн үнэ | Зөрүү |
|---|---|---|---|
| Бангкок, Сукхумвит | 600,000-800,000 THB/ква вах | 1,200,000-2,000,000 THB/ква вах | ~2 дахин |
| Пхукет, Банг Тао/Лагуна | зах зээлийн үнийн 40-50% | 100% (бодит) | 2-2.5 дахин |
| Алслагдсан мужууд (Исан) | зах зээлд ойр | зах зээлд ойр | бага зөрүү |
Нэг ква вах = 4 дөрвөлжин метр
Энэ зөрүү нь мэдэгдэж байсан ч хэн ч илтэд зарладаггүй байлаа, учир нь хоёр тал хэмнэлтийн ашгийг хуваан хэрэглэж байсан. Шинэчлэлийн дараа энэ механизм алга болно.
Аль татварт нөлөөлнө вэ?
Газар, байшингийн татвар (Land and Building Tax)
2020 оноос хэрэгжиж буй энэ татвар нь кадастрын үнэлгээ дээр тооцогддог:
- Орон сууцны зориулалттай: кадастрын үнийн 0.01% жилд
- Хоосон газар: 0.7% хүртэл жилд
Кадастрын үнэ өсвөл жилийн татварын дүн автоматаар өснө. Судалгаанаас харахад premium байршилтай хөрөнгийн хувьд цэвэр өгөөж 0.1-0.3 хувийн оноогоор буурч болно. Тайландад ердийн бруттто түрээсийн өгөөж жилд 5-7% байдгийг харгалзан үзвэл энэ хэмжээ анхаарал татахуйц боловч тооцоонд оруулбал даваад гарах боломжтой.
Худалдан авалтын шилжүүлгийн хөлс
Худалдан авалтын үед шилжүүлгийн хөлс нь кадастрын болон гэрээний үнийн аль өндрийг нь тооцсоны 2% байна. Кадастрын үнэ зах зээлийн үнэд дөхөхөөр гүйлгээний нийт зардал 5-15% өсч болзошгүй.
Урт хугацааны түрээсийн бүртгэл
Тайланд дахь ердийн урт хугацааны түрээс 30 жил байдаг бөгөөд бүртгэлийн хөлс нь нийт түрээсийн дүнгийн 1.1% байна. Хэрэв Газрын яам шинэ кадастрын дүнд нийцүүлэн хамгийн бага түрээсийн хэмжээг нэмэгдүүлбэл, бүртгэлийн зардал мөн өснө.
Аль бүс нутагт нөлөө хамгийн их байх вэ?
Кадастрын өсөлт хамгийн мэдэгдэхүйц байх бүс нутгууд:
- Пхукет: баруун эрэг (Банг Тао, Лагуна, Камала)
- Паттайя: Жомтьен, Пратумнак
- Кох Самуй: Чавенг, Бопхут
- Бангкок: Сукхумвит, Силом, Сатхон
Харин Исан бүс нутагт өөрчлөлт бага байна, учир нь тэнд кадастрын болон зах зээлийн үнийн зөрүү анхнаасаа бага байдаг.
Нэрлэгдмэл өмчлөлийн хяналттай хэрхэн холбоотой вэ?
Сангийн яамны кадастрын шинэчлэлтэй зэрэгцэн Тайландын эрх бүхий байгууллагууд Пхукет, Краби, Пханг Нга, Бангкок, Чиангмай мужуудад нэрлэгдмэл бүтцээр газар эзэмшдэг мянга мянган компанийг шалгаж байна. Шалгалтад албан ёсны кадастрын дүн гол баримт болж ашиглагдаж байна. Энэ нь хууль ёсны бүтцээр, тухайлбал freehold байр, урт хугацааны түрээс эсвэл superficies хэлбэрээр хөрөнгө эзэмшдэг хөрөнгө оруулагчдын байр суурийг бэхжүүлж байна. Зах зээлд ойр, ил тод кадастрын систем нь жинхэнэ хууль ёсны өмчлөлийн үнэ цэнийг тодорхой харуулдаг болно.
Шинэ кадастрын үнэлгээнд эсэргүүцэл гаргах боломжтой юу?
Тийм. Шинэ үнэлгээ нийтлэгдсэний дараа эзэмшигчид 60 хоног-ийн дотор Сангийн яаманд давж заалдах хүсэлт гаргаж болно. Практикт амжилттай дуусдаг тохиолдол цөөн байдаг ч тусгай зөвшөөрөлтэй тайландын үнэлгээчний бие даасан дүгнэлттэй бол боломжтой.
Одоогийн кадастрын үнийг шалгахын тулд Сангийн яамны treasury.go.th порталд газрын гэрчилгээний (чаноте) дугаараар хайлт хийж болно, эсвэл орон нутгийн Газрын яамны алба хаанаас тодруулж болно.
Одоо худалдан авах нь зүйтэй юу, хойшлуулах нь зүйтэй юу?
Энэ нь байршил болон гүйлгээний хэлбэрээс хамаарна:
- Тайландын компаниар газар авах эсвэл урт хугацааны түрээсийн гэрээ байгуулах гэж байгаа бол 2027 оноос өмнө гүйцэтгэх нь одоогийн кадастрын дүнд шилжүүлгийн хөлсөө тооцох боломж олгоно.
- Freehold байр худалдан авахад ойрын хугацааны санхүүгийн нөлөөлөл харьцангуй бага боловч урт хугацааны зардлын тооцоонд оруулах нь зөв.
- Бүх 77 аймаг шинэчлэлд хамрагдах боловч нөлөө харилцан адилгүй байна.
Тодорхой байршлын мэдээллийг гаргахын өмнө гаргах шийдвэр нь илүү ухаалаг байдаг. Мэдлэгтэй зөвлөхтэй ярилцах нь алдааг урьдчилан сэргийлдэг.
Эх сурвалж: Bangkok Post