Хамгийн богино хариулт: Тайландад хөрөнгө оруулвал юу хүлээж байна вэ?
Бангкокт нэг өрөөний орон сууцны түрээс сард 15,000-25,000 тэнгэ (THB) байна, энэ нь жилийн өмнөхөөс 8-12%-иар өндөр юм. Пхукет болон Самуй дахь богино хугацааны түрээс жилд 7-10% цэвэр өгөөж өгдөг. Тайланд дахь чанартай орон сууцны хэвийн ашиглалт Бангкокийн төвийн дүүргүүдэд 90%-иас давж байна.
Калмыкаас Тайланд руу хөрөнгө оруулж буй хүний хувьд эдгээр тоонууд нэг л чухал зүйлийг хэлж байна: 2026 он нь нотлогдсон түрээсийн орлого бүхий орон сууц худалдан авах таатай цаг юм.
Яагаад яг одоо? Тайландын түрээсийн зах зээлийн бүтцийн шилжилт
Тайландад зөвхөн жуулчин биш, харин урт хугацаагаар амьдарч ажиллах гадаадын иргэдийн тоо жил ирэх тутам нэмэгдэж байна. Алсаас ажилладаг мэргэжилтнүүд, бизнесменүүд, тэтгэвэрт гарсан хүмүүс - эдгээр нь бүгд тогтвортой, чанартай орон сууц түрээслэхийг хайж буй хүмүүс юм.
Хэд хэдэн томоохон хүчин зүйл:
- Дижитал нүүдэлчид болон алсаас ажилладаг мэргэжилтнүүд. Тайланд DTV (Destination Thailand Visa) хөтөлбөрийн хүрээнд аль хэдийн 300,000 гаруй ийм визийг олгосон байна. Эдгээр хүмүүс 1-6 сарын хугацаанд орон сууц хайж байдаг тул түрээсийн зах зээлд тогтмол эрэлт үүсгэж байна.
- Урт хугацааны оршин суугчийн виз (LTV). Энэ хөтөлбөр дэлхийн чинээлэг иргэдийг Тайландад тогтвоор амьдрахад татаж, тэдний хэрэгцээ нь голчлон урт хугацааны, өндөр чанарын түрээсийн орон сууц байдаг.
- Бангкок руу дотоодын нүүдэл. Бангкок мегаполис 10 сая гаруй хүнтэй бөгөөд шинээр ирсэн хүмүүс орон сууц худалдаж авахын оронд түрээслэхийг илүүд үздэг, учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ сүүлийн арав жилд 40-60%-иар өссөн байна. Харин орлого хамаагүй удаан өссөн тул 25-35 насны залуучууд 20-30 жилийн ипотекийн зээл авахыг хүсэхгүй байна.
Хаана хөрөнгө оруулах вэ: Бангкок эсвэл Пхукет?
Энэ асуулт нь хөрөнгө оруулагчийн зорилгоос шалтгаална.
| Байршил | Түрээсийн өгөөж | Ашиглалтын хувь | Онцлог |
|---|---|---|---|
| Бангкок (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) | жилд 5-7% | 90%+ | Тогтвортой, жилийн турш |
| Пхукет баруун эрэг (Банг Тао, Лагуна, Сурин) | жилд 7-10% | улирлын хэлбэлзэлтэй | Өндөр өгөөж, идэвхтэй удирдлага шаардана |
| Самуй, Паттайя | жилд 7-9% | улирлаас хамааралтай | Жуулчны эрэлтийн нөлөө их |
Бангкокт BTS болон MRT шугамын дагуух дүүргүүд - Сукхумвит, Пром Пхонг, Асок, Тонглор - тогтвортой, жилийн турш дүүрэн байдаг орон сууцыг санал болгодог. CBRE Тайландын мэдээллээр, Бангкокийн төвийн тансаг орон сууцны түрээс 50-80 м.кв талбайн нэгж бол сард 60,000-120,000 THB байна.
Пхукетэд өөр дүр зураг: ковидийн дараа захиалгын тоо ковидийн өмнөх 95% хэмжээнд хүрч, нэг шөнийн үнэ 20-30%-иар өссөн байна. Баруун эрэгт, ялангуяа Банг Тао хэсэгт газрын хомсдол болон дэлхийн хэмжээний эрэлтийн улмаас 1 м.кв-ийн үнэ дунджаар 284,000 THB хүрч байна.
Хуулийн талаар: Гадаадын иргэн Тайландад орон сууц түрээслэж болох уу?
Тайландын Кондоминиумын хуулийн дагуу гадаадын иргэд аливаа орон сууцны байшингийн нийт нэгжийн 49% хүртэл нь хувийн өмчийн эрхтэйгээр (freehold) эзэмшиж болно. Энэ эрх нь түрээслэх бүрэн эрхийг агуулдаг.
Гэхдээ нэг чухал нюанс бий:
- Урт хугацааны түрээс (30 хоног +): тусгай зөвшөөрөл шаардахгүй.
- Богино хугацааны түрээс (30 хоногоос бага): 2004 оны Зочид буудлын тухай хуулийн дагуу Зочид буудлын лиценз шаардана. Лицензгүйгээр ажиллавал торгуульд өртөх эрсдэлтэй.
Тайланд дахь Тайландын er хөрөнгә зэрэг мэргэжлийн зөвлөхүүд хуулийн шаардлагад нийцсэн байдлаар орон сууцаа бүртгүүлж, зөв удирдлагын загварыг сонгоход туслах боломжтой.
Татвар болон үйл ажиллагааны зардал
Түрээсийн орлогын татвар эзэмшлийн хэлбэрээс шалтгаална:
- Хувь хүний нэрийн дор: Тайландын прогрессив орлогын татвар хэрэглэгдэнэ, хувь хэмжээ 5-35%.
- Тайланд компанийн нэрийн дор: Корпорацийн татварын хувь 20%.
2024 оноос эхлэн Тайланд нь тухайн татварын жилд орж ирсэн гадаадын орлогыг татварт хамруулдаг болсон. Тиймээс Калмыкаас хөрөнгө оруулагч нарт мэргэжлийн татварын зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.
Жилийн үйл ажиллагааны зардлын тоймлол:
- Барилгын нийтлэг хэсгийн хураамж: сард 40-80 THB м.кв тутамд (дунд зэрэглэлийн барилга)
- Үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал
- Тавилга солих, засвар үйлчилгээ
- Удирдлагын компанийн хөлс: түрээсийн орлогын 10-30% (богино хугацааны түрээсийн удирдлага хамгийн өндөр)
Нийт үйл ажиллагааны зардал ерөнхийдөө нийт орлогын 20-35% хүрдэг.
Богино хугацааны эсвэл урт хугацааны түрээс: аль нь ашигтай вэ?
Энэ асуулт олон хөрөнгө оруулагчийг хамгийн их сонирхдог. Нийт өгөөжийн хувьд богино хугацааны түрээс давуу харагдана, гэхдээ:**
- Платформын шимтгэл, удирдлагын хөлс (30% хүртэл), захиалга хоорондын хоосон хугацааг харгалзвал цэвэр орлого нь урт хугацааны түрээстэй ойрхон болдог.
- Урт хугацааны түрээс (12+ сар) жилд 8-15%-иар өсч байна, байршлаас хамаарч.
- Урт хугацааны гэрээ нь тогтвортой мөнгөн урсгал, бага зардал, удирдлагын ачаалал хамаагүй бага гэсэн давуу талтай.
Алсаас удирддаг хөрөнгийн хувьд урт хугацааны загвар нь практикт хамгийн тохиромжтой.
Бангкокт орон сууц худалдан авах доод хөрөнгийн хэмжээ
Байршил сайтай барилгад студи буюу нэг өрөөний орон сууц 3-5 сая THB (ойролцоогоор 85,000-140,000 ам.доллар)-аас эхэлдэг. Үнэт зэрэглэлийн сегмент 8-10 сая THB-аас эхэлдэг. Дүрмийн хувьд өндөр чанарын орон сууц нь илүү тогтвортой, өндөр ашиглалтын хувь хангадаг.
Зах зээлийн ерөнхий дүгнэлт
Тайландад түрээслэх хандлага нэмэгдэж байгаа нь гадаадын иргэдийн тоо нэмэгдэж, залуу үеийнхэн ипотекийн оронд хөдөлгөөнт амьдралыг сонгож, Бангкокийн орон сууцны үнэ хэт өссөний үр дагавар юм. Эдгээр хүчин зүйлс богино хугацаанд өөрчлөгдөхгүй.
Зөв байршил, зөв удирдлагын загвар сонговол Тайланд дахь үл хөдлөх хөрөнгийн орлого нь Зүүн Өмнөд Азийн хамгийн өндөр эрсдэл-өгөөжийн харьцааны нэгийг санал болгодог.
Эх сурвалж: Nation Thailand