Хамгин түрүнд медх кергтәһинь: хурн хәрүлт
Пхукетд кондо худалдж авсн гадаадын улс Тайландын банкас стандартн зээл авч чаддго. Девелоперс эн асудлыг шиддг: мөнгиг шуд худалдан авачд тараһад, 0%-н сонирхлар 2-5 жилин дотр төлх зөвшәрл тогтана. Эн зарчмар ажллсн Пхукетин зах зелн 2025 жилд 72-с деег шин проект, 10 312 юниц болн 81,64 млрд бат диилдән батлв.
Пхукет яһад гадаадын худалдан авачнрт таарнав?
Colliers Thailand-н мелглснәр, 2021-2025 жилмүдт Пхукетд 45 066 орн сууц ниитлгдж, нийт хөрөнгө оруулалтын хэмжэ 469,72 млрд бат болв - энь ойрцгоор $13 тэрбум. Девелоперст олн улсын худалдан авачд таалгдах хэрэгтэй тул рассрочк нь дгтр борлуулалтын зэвсг болж.
Сансири компани 2026-2028 жилмүдт Пхукетд 24 млрд батын нийт үнэтэй 20 шин проект зарлав. AssetWise ('The Title' брэнд) Пхукет дахь захиалгын дүн 21,669 млрд бат болж - компанийн бүх портфелийн 57% болно (2026 оны 3-р сар). Хоёр девелопер ч гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг татах гол хэрэгслэл болгон рассрочкыг ашиглана.
Ямаран схемс бәәнәвб? Дөрвн үндсн зам
1. 30/70 - барлтын хугацаанд
Эн хамгийн элбэг дэлгэр схем. Худалдан авагч гэрээ байгуулахдаа 30% төлнө, үлдсэн 70% нь барилга дуусахад нэг удаагийн төлбөрөөр хаагдана. Сонирхол байхгүй - өөрөөр хэлбэл девелопер 18-30 сарын турш мөнгөө үнэгүй зээлдүүлнэ.
Жишээ нь: AssetWise-н 'The Title' дахь 8 сая батын кондо. Захиалгын мөнгө 200 000 бат, дараа нь 12 сарын турш сар бүр 180 000 бат (нийт 2,36 сая бат), эцэст нь шилжүүлгийн 5,64 сая бат.
2. 20/80 - тушаалтын дараа үргэлжилсэн
Зарим девелоперс, ялангуяа виллын сегментд, барилга дууссаны дараа ч төлбөрөө үргэлжлүүлэхийг зөвшөөрнө. Худалдан авагч барилга дуусахаас өмнө 20% төлнө, үлдсэн 80% нь тушаалтын дараах 24-36 сарт тараагдана. Энд сонирхол гарч ирнэ: жилд 3-8%.
Энэ бүтэц 15-40 сая батын вилла худалдан авагчдад хамгийн тохиромжтой - нэг том дүнг нэг дор тавих боломжгүй ч хэрэглэгч хэд хэдэн жилийн хугацаанд хуваарьтай төлнө.
3. Тайландын банкин зээл
Албан ёсоор боломжтой, бодит дээр хязгаарлагдмал. Гадаадын иргэдтэй ажиллах банкууд:
- UOB Thailand - тодорхой орнуудын иргэдэд LTV 70% хүртэл, 6,5%-аас эхлэн
- Bangkok Bank - Тайландын ажлын зөвшөөрөлтэй хүмүүст
- ICBC (Thai) - голчлон Хятадын иргэдэд чиглэсэн
Шаардлага: сарын баталгаатай орлого 80 000-100 000 бат, ажлын гэрээ эсвэл бизнесийн виз, зээлийн түүх. Зөвшөөрөл авахад 45-90 хоног шаардлагатай. Тайланд дахь ажил эрхлэлтгүй гадаадын иргэдийн хувьд энэ зам бараг хаалттай.
4. Гэрийн орнд авсн зээл
Деяк худалдан авагчид өөрийн орны банкнаас байгаа үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгө оруулалтын портфель эсвэл бизнест барьцаалан зээл авч, Тайланд руу шилжүүлнэ. Ингэснээр Тайландын девелопертэй хэлэлцээр хийхдээ 'бэлэн мөнгөний худалдан авагч' болж, магадгүй 3-7% хямдрал авна.
Дөрвн схемин харьцуулалт
| Үзүүлэлт | 30/70 барлтын | 20/80 тушаалтын дараа | Тайландын банк | Гэрийн орны зээл |
|---|---|---|---|---|
| Урьдчилгаа | 30% | 20% | 30-50% | 0% (бусад хөрөнгөд) |
| Сонирхол | 0% | жилд 3-8% | жилд 6,5-8% | Улс орноос хамаарна |
| Хугацаа | 18-30 сар | 36-60 сар | 20 жил хүртэл | 15-25 жил хүртэл |
| Гадаадынханд хүртээмж | Өндөр | Дунд | Бага | Статусаас хамаарна |
| Зөвшөөрлийн хурд | 1-3 хоног | 1-7 хоног | 45-90 хоног | 14-60 хоног |
| Худалдан авагчийн эрсдэл | Дунд (девелопераас) | Дундаас дээш | Бага (банк шалгана) | Валютын эрсдэл |
| 10 сая батын илүү төлбөр | 0 бат | 450 000-1 200 000 бат | 1 300 000-2 400 000 бат (5 жил) | Хувьсах |
Гол аюул болн алдаас сержлт
1. Гэрээг анхааралтай уншаагүй байх Төлвин схемийн нөхцлийг Худалдах-Худалдан авах гэрээ (SPA) тодорхойлно. Сарын 1-1,5%-н торгуулийн заалт, цуцлах нөхцөл (девелопер 25-30% хадгалж болно), тушаалтын огноо - бүгдийг тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэшсэн хуульчаар шалгуул.
2. FET гэрчилгээг мартах Гадаадын иргэн кондогоо бүрэн эзэмшихийн тулд Тайландын банкаар дамжуулсан бүх шилжүүлэг FET (гадаад валютын гүйлгээний) маягтын хамт бүртгэгдсэн байх ёстой. Энэ бичиггүйгээр Газрын хэлтэс өмчлөлийг бүртгэхгүй. Валютын обменн цэгээр хийсэн бэлэн мөнгоны төлбөр тооцогдохгүй.
3. Эцсийн томоохон дүнг дутуу тооцох 30/70 схем барилгын хугацаанд тав тухтай санагдана. Гэхдээ 70% нь аль ч тохиолдолд маш том дүн. Барилгын хугацаанд худалдан авагчийн санхүүгийн байдал өөрчлөгдвөл төлсөн бүх мөнгөө алдах эрсдэлтэй.
4. Девелопер дампуурбал яах вэ? Рассрочк нь банкны баталгаа биш. Девелопер дампуурвал худалдан авагч ерөнхий кредиторуудын дараалалд орно. Тиймээс SET-д бүртгэлтэй, аудитлагдсан тайлантай компаниудыг сонго - Sansiri (2026 онд 39 млрд батын зорилттой) болон 21,7 млрд батын захиалгатай AssetWise зэрэг нь тунгалаг санхүүгийн бүтэцтэй.
5. Нэмэлт зардлыг мартах Үнийн дүнгээс гадна: газрын хэлтсийн шилжүүлгийн хөлс (шинэ байрны хувьд ойролцоогоор 2%), живэх сангийн хандив (кв.м тутамд 500-800 бат), сарын нийтлэг зардлын хөлс (кв.м тутамд 40-120 бат). Эдгээрийг рассрочк хамрагдахгүй.
6. Гадаадын квотыг шалгах Нэг барилгад гадаадын иргэдийн бүрэн эзэмшлийн тавиур нийт талбайн 49%. Ихэнх нэр хүндтэй девелоперс энийг урьдчилан тооцдог ч гэрээнд гарын үсэг зурахын өмнө үлдсэн гадаадын квотыг шалгах хэрэгтэй.
Тайландын er хөрөнгә багийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон схемийг сонгоход туслах болно.
Эх сурвалж: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers